Nova normativa limitació del preu dels lloguers de l’habitatge

1. Què és un gran tenidor?

És una persona física o jurídica titular de més de 10 habitatges o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2, amb independència de la ubicació dels mateixos.

O, és una persona física o jurídica titular de 5 habitatges o més ubicats dins d’una zona de mercat residencial tensat.

Cal destacar que, les Administracions Públiques i els promotors socials no es consideren mai gran tenidors.  

2. Què és una zona de mercat residencial tensat?

És la zona on s’ha produït un increment sostingut del preu dels lloguers i aquest increment ha significat un esforç financer i una pèrdua del poder adquisitiu per a les persones que hi viuen.

Concretament, són aquelles zones en les que:

1. Les persones o famílies dediquen més del 30% dels seus ingressos al pagament del lloguer o de la hipoteca.

2. O el preu de lloguer o de compra dels habitatges ha experimentat en els darrers 5 anys un increment acumulat d’almenys tres punts per sobre de l’IPC.

A Catalunya, afecta a 140 municipis, on en total hi viuen 6,2 milions de persones, concretament, el 80,06% de la població catalana (Annex 1).

3. Què és l’índex de referència del preu del lloguer?

L’índex de referència del preu del lloguer és un indicador de consulta pública que proporciona una estimació del preu del lloguer d’un habitatge situat en una zona i amb unes característiques definides.

Web: https://serpavi.mivau.gob.es/.

Dades necessàries: direcció completa (via i número) de l’habitatge o bé, referència cadastral, superfície construïda, estat de conservació, ascensor, aparcament, any de construcció, moblat, planta, certificat energètic, zones comunitàries, consergeria i/o vistes especials.

Un cop especificats tots aquests elements, s’indica el rang de valors del preu del lloguer de l’habitatge (des de i fins a) i et dona l’opció de descarregar-se i generar un nou informe.

4. Com sé si l’habitatge que vull llogar té limitat el preu del lloguer?

5. En quins casos hi ha una doble limitació?

Quan hi ha hagut un contracte vigent en els últims 5 anys i el propietari de l’habitatge és un gran tenidor. En aquest cas, el preu del nou contracte de lloguer no pot superar el preu del contracte vigent en els últims 5 anys, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual, i tampoc pot superar el preu de l’índex estatal de referència del preu del lloguer.

En aquest cas, prevaldrà el preu més baix.

6. En els casos en que s’ha de mantenir el preu del lloguer anterior, a part de l’actualització anual de la renda, es pot incrementar el preu del lloguer per un altre concepte?

Amb caràcter general no.

Però, excepcionalment, el lloguer d’un habitatge es pot incrementar fins a un 10%, com a màxim, si s’han fet obres de rehabilitació, destinades a l’estalvi d’energia del 30% i de millora de l’accessibilitat, sempre que les obres s’hagin acabat al llarg dels 2 anys anteriors a la data del nou contracte de lloguer.

També es pot incrementar fins a un màxim del 10% si la durada del contracte, o de la pròrroga, s’estableix per un període de 10 anys o més.

7. Com puc saber si el pis que vull llogar és propietat d’un gran tenidor?

Actualment, només es pot consultar sol·licitant una nota de localització, consistent en un document de caràcter informatiu que determina el lloc en el que una persona física o jurídica té inscripcions relatives a una propietat, ja sigui a tot Espanya, a una Comunitat Autònoma, a una Província, a un Municipi o a un Registre concret. 

La nota de localització es pot demanar a través de la web del Registre de la Propietat, la qual té un cost de 9,02 euros per titular (els impostos i les retencions no estan incloses). 

Per fer la sol·licitud és imprescindible la identificació amb certificat electrònic i s’hauran de facilitar les dades del titular sobre el que es vulgui obtenir la informació: nom o denominació social i/o N.I.F.

Sembla que, abans de finals d’any, s’aprovarà per la Generalitat un registre de grans propietaris / tenidors i, per tant, la via del Registre de la Propietat no serà l’única via per poder consultar si una persona física o jurídica és o no gran tenidor.

Pel que fa a les persones jurídiques, hi ha un cercador “CRÍTIC” (“elcritic.cat”), que permet cercar si una empresa té 50 o més immobles de lloguer a Catalunya, a través d’un llistat de més de 300 empreses.

8. Com puc saber el preu del contracte vigent els darrers 5 anys?

Els propietaris i intermediaris han d’indicar, abans de formalitzar el contracte, el preu de l’últim contracte de lloguer. Aquesta informació també s’ha de fer constar en el propi contracte. En cas de no fer-se-li constar, es considerarà una infracció.

També es pot saber fent una sol·licitud a l’Institut Català del Sòl.

9. A qui afecten les noves limitacions?

Les noves limitacions només afecten als habitatges destinats a residència habitual.

Per tant, no estan afectats ni els arrendaments turístics, ni els arrendaments destinats per a altres usos i que, per tant, no estan destinats a residència permanent.

Tampoc en els casos de lloguers socials obligatoris, de protecció oficial, d’integració en xarxes públiques d’habitatges d’inserció o mediació per al lloguer social, o en el fons de l’habitatge de lloguer destinat a polítiques socials, o de caràcter assistencial.

10. Quina durada té la declaració de zona de mercat residencial tensat?

La declaració de zona de mercat residencial tensat té una durada de 3 anys des de la seva entrada en vigor (16 de març de 2024). Un cop passats els 3 anys, es podrà prorrogar anualment.

11. Normativa aplicable

- Resolució de 14 de març de 2024, de la Secretaria d’Estat d’Habitatge i Agenda Urbana, pel que es publica la relació de zones de mercat residencial tensat que han sigut declarades en virtut del procediment establert a l’article 18 de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, en el primer trimestre de 2024 – (BOE). 

- Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (LAU).

- Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge.

- Resolució TER/800/2024, de 13 de març, per la qual es modifica la Resolució TER/2940/2023, d’11 d’agost, per la qual es declaren zona de mercat residencial tensionat diversos municipis, d’acord amb la Llei estatal 12/2023, de 14 de maig, pel dret a l’habitatge. .

Aquesta informació és de caràcter general i no constitueix assessorament jurídic. Per rebre assessorament o ampliar aquesta informació poden posar-se en contacte amb el nostre despatx.