Transmissió d’immobles.“Valor de referència” a partir de l’1 de gener de 2022.
En què consisteix el canvi que introdueix la nova norma?
La Llei 11/2021, de 9 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal modifica també la Llei del Cadastre Immobiliari, introduint en ell, aquest nou concepte de “valor de referència” d'un immoble.
Així doncs, el Cadastre (que és un registre administratiu dependent del Ministeri d’Hisenda on s'inscriuen tots els béns immobles), a més de les característiques físiques i jurídiques d'un immoble, la seva localització, superfície, construccions, etc. ., haurà de constar també el seu “valor de referència”, això és, una valoració econòmica del mateix en base a una “anàlisi de preus comunicats pels fedataris públics en les compres immobiliàries efectuades” (és a dir, el valor que Hisenda creu que té l'immoble a partir d'operacions similars d'habitatges pròxims, formalitzades en Notaries).
A la pàgina web del Cadastre es pot consultar, des de l'1 de l'any de 2022, el valor de referència dels immobles.
Així mateix, s’ha de tenir en compte que la nova norma estableix que mitjançant una ordre del Ministeri d´Hisenda, es podrà establir un “factor de minoració” per al “valor de referència” perquè no superi el valor real de mercat. L'Ordre HFP/1104/2021, de 7 d'octubre, determina un factor de minoració del 0,9 per a immobles urbans).
Així doncs, la nova norma modifica els preceptes que determinen el càlcul de la base imposable de l'impost sobre transmissions patrimonials i de l'impost sobre successions i donacions.
Per tant, aquesta nova normativa determina que, en el cas dels béns immobles, la base imposable de l'impost es calcularà sobre la base del “valor de mercat”, és a dir, “el preu més probable pel qual es podria vendre, entre parts independents, un bé lliure de càrregues”. Partint, doncs, d'aquesta base, en el cas concret dels béns immobles, la nova norma estableix que, per calcular la base imposable de l'impost, s'haurà d'atendre:
bé al “valor de referència” previst a la normativa reguladora del Cadastre immobiliari, a data de meritació de l'impost.
o bé, en cas que el preu de venda/valor declarat fos superior a aquest “valor de referència”, la base imposable de l'impost serà aquest preu de venda o valor declarat, respectivament.
Així les coses, en base a tot això que s'ha exposat, quan qualsevol contribuent s'enfronti a una operació subjecta a l'impost sobre transmissions patrimonials (com una compravenda), a l'impost sobre successions i donacions (com una acceptació d'herència, o una donació), per a calcular la quota a satisfer, haurà de procedir de la manera següent:
En primer lloc, haurà d'acudir a la web indicada del Cadastre, i esbrinar el “valor de referència” del seu immoble, al qual, si escau, haurà d'aplicar-li el “factor de minoració” que correspongui.
I en segon lloc, comparar el valor que s'obtingui amb el preu real de la transacció, de manera que:
Si el valor real de la transacció és superior al valor de referència, aquesta serà la base imposable de l'operació.
I si el valor real de la transacció és inferior al “valor de referència”, en aquest cas, la base imposable de l'impost serà aquest “valor de referència”.
Exemple:
En Marc ven a la Joana un pis el dia 2 de gener de 2022.
Preu de venda: 130.000€
Segons el Cadastre el “valor de referència” és de 122.065,16 € que multiplicat pel factor de minoració (0,9%) resulta que és de: 109.858,64€.
La base imposable de l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que ha de pagar la Joana serà el preu de venda (130.000€), que és superior al “valor de referència” minorat.
En cas que el preu de venda fora inferior a 109.858,64, la base de l’ITP seria aquest “valor de referència” i no el preu de venda.
Aquesta informació és de caràcter general i no constitueix assessorament jurídic. Per rebre assessorament o ampliar aquesta informació poden posar-se en contacte amb el nostre despatx.
